叫醒 沉睡的住宅維修基金
住宅專項維修資金使用率不高，有的物業公司經理工作10年僅2次成功啟動維修基金
普遍存在資金支取難
住宅專項維修資金，通俗來說就是房屋的“治病錢”。我國物權法規定，建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有，經業主共同決定，可以用于電梯、水箱、房屋損壞等共有部分的維修。
但在調查中了解到，多個小區電梯從發生故障到維修耗時要8個月以上，由于近半數業主不同意，有的小區電梯維修擱淺了近1年，有的房屋滲漏亦是如此。部分物業公司經理工作10年僅2次成功啟動此筆資金，許多房屋“應修未修”或者修繕不及時，一些地方的住宅專項維修資金還沉睡在銀行賬戶里。
使用難是因為支取難。按照物權法規定，決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意?！皟蓚€2/3的指標操作起來比較困難。部分業主參與公共事務的積極性不高，‘事不關己’現象較突出。還有部分業主并不在當地居住，難以書面簽字表決?！?nbsp;一家物業公司的王經理說。
支取難還受到其他多重因素的影響
據中國人民大學教授劉俊海介紹，專項維修資金屬于業主的共有財產，物業管理公司應該按照規定啟動業主委員會機制并召開業主大會，保證信息公開透明，進一步征得業主的信任和同意。
但是隨機走訪某市多個小區，發現只有個別小區成立了業主委員會，被訪業主紛紛表示從來沒有參加過業主大會。這就導致該筆資金使用情況不公開透明，很多業主擔心錢款被挪用，進而增加了資金使用的阻力。
此外，物業經理還透露，部分房地產企業未能全額繳存代收的住房維修資金，票據結報也不及時；住宅信息錄入有誤，導致無法核對；住宅轉移登記時維修資金余額補繳和過戶管理不到位，這些都進一步增加了資金支取、使用的難度。
部分城市采取“特事特辦”
如今，為解決住宅專項維修資金使用率低、支取不暢等問題，全國多個城市專門制定了應急政策。比如，北京市制定了應急使用住宅專項維修資金的政策，據《鳳凰新聞》報道江蘇省徐州房管部門也啟動了應急程序如果出現電梯故障、房屋漏雨、墻體外立面脫落等危及人身安全等6種緊急情況時，無需2/3業主同意，維修資金最快時間48小時到賬，但應事前告知業主；浙江省出臺相關規定，房屋維修方案公示以后，只要建筑物內所有權人不超過1/3的業主書面提出反對意見，就視為公示同意。
伴隨相關政策的推出，住宅專項維修資金使用情況有所改善。北京每年的維修資金使用額已經由2010年的5000余萬元增加到去年的6.13億元，僅應急維修就使用了2億多元。“這是政府工作效率提升的一種反映，特別是緊急情況下簡化了審批程序。但這只是特事特辦的應急政策?！?
“盡管是應急維修，但也要完善事中和事后監督。問題的關鍵在于政府對社區房屋管理權的下放，并不是說把權力下放給了業主，業主就會使用了，而是教育引導物業管理公司和業主依法使用。”北京友融律師事務所律師張冬光說。
根本之策是業主自治
多位專家建議，可在住宅維修資金中拿出一部分匯集成“資金池”，由房管部門統一調撥資金，每年定期對全市的物業管理進行維修，并嚴格核算。同時，建立適當的“花錢”機制，相關部門對于不合格的小區共用設施應該督促整修，讓資金使用具備主動性。
“在我代理的案件中，很多業委會成立后積極行使權利，拿回了業主共有的物業管理用房、小區共有車位的管理權等。如果沒有業主委員會，做到上述事項就很難了，召開業主大會表決支取使用住宅專項維修資金了?！睆埗饨榻B，“實踐中，因為要由開發商提供前期物業服務，物業單位往往就是開發商的子公司，相對業主來說是強勢，物業公司基于自身利益通常不愿意業主成立業委會?！?
“加強維修基金的使用管理，關鍵是推進小區盡快成立業主委員會，實現業主自治?！眲⒖『＝ㄗh，物業管理公司應按規定激活業主委員會及業主大會機制。這一方面有利于業主之間通過公開透明的平臺進行溝通，另一方面便于業主監督物業管理公司的相關工作，確保住宅專項維修資金不被亂用和挪用。
專家還建議，物業管理公司應當提高辦事效率，遇到房屋修繕等問題，及時通過微信群進行通知與商議，同時定時公示住宅專項維修資金余額及使用明細，保證資金使用安全透明。政府相關部門也應進一步加強監管，確保專項資金的安全和合理化使用。
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